Praxis-Kit

Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück: was Sie jetzt tun können

Kurz erklärt

Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es nicht. Der Vermieter darf nach dem Auszug in angemessener Zeit prüfen, ob er noch Forderungen hat; häufig werden drei bis sechs Monate genannt; eine feste Grenze ist das nicht, im Einzelfall kann die Frist auch länger sein (BGH VIII ZR 71/05). Danach fordern Sie die Kaution schriftlich zurück, setzen eine Frist und sichern den Nachweis.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die vollständige Rückzahlung der Kaution kann nicht zugesagt werden.

Wie lange darf der Vermieter prüfen?

Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine angemessene Prüfzeit zu, die vom Einzelfall abhängt (BGH, Urt. v. 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Häufig werden drei bis sechs Monate genannt. Eine feste Grenze ist das nicht, im Einzelfall kann die Frist auch länger sein.

Teileinbehalt für die Nebenkostenabrechnung

Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution für eine zu erwartende Nachzahlung zurückhalten, nicht die ganze Kaution (BGH VIII ZR 71/05). Ob die Abrechnung selbst rechtzeitig und richtig ist, können Sie mit dem Praxis-Kit Nebenkostenabrechnung prüfen.

Schadensforderungen und die Sechs-Monats-Verjährung

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Wichtig: Bei einer Barkaution kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Wohnung regelmäßig auch nach Ablauf der sechs Monate noch gegen die Kaution aufrechnen (§ 215 BGB; BGH, Urt. v. 10.07.2024 – VIII ZR 184/23). Ob die geltend gemachten Schäden tatsächlich bestehen, ist davon unabhängig zu prüfen. Die Verjährung wirkt sich daher vor allem auf Forderungen aus, die über die Kaution hinausgehen.

Schritt für Schritt: nachfragen, Frist setzen, Nachweis sichern

  1. Unterlagen bereitlegen: Mietvertrag, Kautionsnachweis, Übergabeprotokoll, Fotos, Wohnungsschlüssel-Quittung.
  2. Freundlich nachfragen: schriftlich, mit Ihrer Bankverbindung und der Bitte um Abrechnung über die Kaution.
  3. Frist setzen: Bleibt die Antwort aus, setzen Sie eine konkrete Frist (z. B. zwei Wochen).
  4. Nachweisbar senden: etwa per Einwurf-Einschreiben, und eine Kopie aufbewahren.
  5. Abzüge prüfen: Verlangen Sie, dass der Vermieter Einbehalte nachvollziehbar aufschlüsselt.

Fahrplan, Übergabeprotokoll und 11 Musterbriefe (z. B. Rückforderung, Erinnerung, Fristsetzung, Widerspruch gegen Abzüge) finden Sie im Praxis-Kit Mietkaution zurückfordern. Die Leseprobe zeigt unter anderem Auszüge aus dem Kapitel „Fristen und Verjährung“.

Wenn weiter nichts passiert

Zahlt der Vermieter trotz Frist nicht, gibt es grundsätzlich das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Klage. Lassen Sie sich vorher beraten (siehe unten). Der Rückzahlungsanspruch verjährt in der Regel in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Wann das genau ist, hängt vom Einzelfall ab.

Zinsen auf die Kaution

Eine Geldkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen, in der Regel bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Eine andere Anlageform kann vereinbart werden. Die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten (ohne Betriebskosten) betragen und kann in drei Monatsraten gezahlt werden (§ 551 Abs. 1, 2 BGB). Fragen Sie nach einer Abrechnung über die Zinsen.

Beratung und Hilfe

Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an eine Beratungsstelle:

  • Mieterverein vor Ort: Beratung für Mitglieder (Mitgliedsbeitrag)
  • Verbraucherzentrale: Angebot je nach Bundesland, Beratung teils kostenpflichtig
  • Bei geringem Einkommen: Beratungshilfeschein beim Amtsgericht (Eigenanteil bis 15 €)

Weitere Adressen: Beratungsstellen

Häufige Fragen

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Gerichte billigen eine angemessene Prüfzeit nach Einzelfall zu; häufig werden drei bis sechs Monate genannt; eine feste Grenze ist das nicht, im Einzelfall kann die Frist auch länger sein (BGH VIII ZR 71/05).

Darf er die ganze Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?

Nein. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution für eine zu erwartende Nachzahlung zurückhalten, nicht die ganze Kaution (BGH VIII ZR 71/05).

Muss der Vermieter erklären, was er abzieht?

Der Vermieter muss über die Kaution abrechnen und Einbehalte in der Regel so darlegen, dass Sie sie nachvollziehen können. Bitten Sie schriftlich um eine Aufstellung.

Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?

Ja. Eine Geldkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen, in der Regel bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Eine andere Anlageform kann vereinbart werden. Die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB).

Was kann ich tun, wenn der Vermieter gar nicht reagiert?

Setzen Sie schriftlich eine Frist und senden Sie nachweisbar. Reagiert er weiter nicht, lassen Sie sich bei einem Mieterverein oder einer Beratungsstelle zu den nächsten Schritten beraten.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder nutzen Sie einen Beratungshilfeschein.

Quellen: gesetze-im-internet.de (§§ 195, 199, 215, 548, 551 BGB); BGH, Urt. v. 18.01.2006 – VIII ZR 71/05; BGH, Urt. v. 10.07.2024 – VIII ZR 184/23.