Belegeinsicht zur Nebenkostenabrechnung verlangen: so gehen Sie vor

Stand der Informationen: 10.11.2026 · Rechtsstand: 09.11.2026

Kurz erklärt

Als Mieterin oder Mieter können Sie verlangen, die Belege zu Ihrer Nebenkostenabrechnung einzusehen (§ 556 Abs. 4 BGB), etwa Rechnungen, Verträge und nach der Rechtsprechung auch Zahlungsnachweise. Fordern Sie die Einsicht schriftlich an, nennen Sie die Posten, die Sie prüfen möchten, und schlagen Sie Termine vor. Halten Sie beim Termin fest, was Ihnen auffällt.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Diese Hinweise gelten für Mietwohnungen. Für Gewerberäume und Sozialwohnungen gelten teils andere Regeln.

Wann eine Belegeinsicht sinnvoll ist

Ein Posten ist deutlich höher als im Vorjahr.
Ein Posten ist unklar benannt, etwa „Sonstiges“.
Sie zweifeln an der Verteilung auf die Wohnungen.

Um konkrete Einwände zu formulieren, hilft es oft, die Belege zu kennen (Verbraucherzentrale Brandenburg). Laut Verbraucherzentrale Brandenburg reicht es meist, nur die Belege der auffälligen Posten einzusehen.

Erst die Abrechnung selbst prüfen? Dabei hilft der Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste.

So verlangen Sie Einsicht

Schriftlich und mit Nachweis: Schreiben Sie dem Vermieter oder der Hausverwaltung einen Brief oder eine E-Mail und behalten Sie eine Kopie. Nennen Sie die Posten, deren Belege Sie sehen möchten, und schlagen Sie Termine vor. Die Verbraucherzentrale Brandenburg rät, die Belegeinsicht immer schriftlich zu verlangen.

Rechtsgrundlage kurz: Der Vermieter muss Ihnen auf Verlangen Einsicht in die Belege geben, auf denen die Abrechnung beruht. Er darf die Belege auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB, gilt seit 1. Januar 2025). Vorher hat die Rechtsprechung das Einsichtsrecht aus § 259 BGB abgeleitet.

Wann: zügig. Nach der Rechtsprechung wird eine Nachzahlung grundsätzlich fällig, sobald Ihnen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugeht.

Musterbrief: Den Musterbrief „Belegeinsicht anfordern“ finden Sie in der Leseprobe (PDF, ohne Anmeldung).

Originale, Kopien, Scans: ein Überblick

Vor der Gesetzesänderung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter grundsätzlich Einsicht in die Originalbelege verlangen können und Kopien oder Scans nur ausnahmsweise genügen (BGH, Urteil vom 15.12.2021, VIII ZR 66/20). Seit dem 1. Januar 2025 darf der Vermieter die Belege elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 Satz 2 BGB). Ob Sie dann zusätzlich die Originale verlangen können, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich dazu im Zweifel beraten.

Kopien zuschicken muss der Vermieter nur ausnahmsweise, wenn Ihnen die Einsicht in seinen Räumen oder denen der Hausverwaltung nicht zumutbar ist (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Laut Verbraucherzentrale Brandenburg kann das etwa bei großer Entfernung der Fall sein. Für zugeschickte Kopien kann der Vermieter Kostenerstattung verlangen. Bei Sozialwohnungen können Sie statt der Einsicht Kopien gegen Erstattung der Auslagen verlangen (§ 29 Abs. 2 NMV 1970).

Was zu den Belegen gehört

Laut Verbraucherzentrale Brandenburg gehören dazu insbesondere Rechnungen, Lieferscheine, Arbeits- und Stundennachweise, Wartungs- und Hauswartverträge, Arbeitsverträge, Versicherungspolicen, Ableseprotokolle aller Nutzer, der Grundsteuerbescheid sowie Wasser- und Abwasserbescheide. Nach der Rechtsprechung gehören auch die Zahlungsnachweise dazu (BGH VIII ZR 118/19).

Kostenart	Typische Belege	Worauf Sie achten können
Hauswart	Hauswartvertrag, Leistungsverzeichnis, Rechnungen	Enthält er Reparatur- oder Verwaltungsanteile?
Gartenpflege, Reinigung	Dienstleistungsvertrag, Rechnungen	Passen die Rechnungen zum Abrechnungszeitraum?
Versicherungen	Versicherungspolicen, Beitragsrechnungen	Welche Gebäude und welche Risiken sind versichert?
Grundsteuer	Grundsteuerbescheid	Gilt der Bescheid für das Abrechnungsjahr?
Wasser, Abwasser	Wasser- und Abwasserbescheide, Ableseprotokolle	Stimmen Zählerstände und Zeitraum?
Heizung, Warmwasser	Ableseprotokolle, Brennstoffrechnungen, Abrechnung des Messdienstes	Passen die Ablesewerte zu Ihren eigenen Notizen?
alle Posten	Zahlungsnachweise	Wurde die Rechnung bezahlt?

Die Tabelle stellt Fragen und bewertet nichts. Was Sie aus einer Antwort folgern können, klären Sie im Zweifel mit einer Beratungsstelle.

Ihre Checkliste für den Termin

Vorher

☐ Abrechnung, Vorjahresabrechnung und Mietvertrag mitnehmen
☐ Ihre Fragen je Posten aufschreiben

Beim Termin

Laut Verbraucherzentrale Brandenburg dürfen Sie die Belege fotografieren. Sie können sich bei der Einsicht fachkundig helfen lassen, etwa von einer Begleitperson (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Notieren Sie, welche Belege fehlen. Fertigen Sie ein Protokoll an, wenn Sie nicht fotografieren dürfen.

Danach

☐ Fotos nach Posten ordnen
☐ Auffällige Posten markieren
☐ Beratung einholen

Wenn die Einsicht verweigert wird: ein Überblick

Nach der Rechtsprechung dürfen Sie eine Nachzahlung vorläufig zurückhalten, solange der Vermieter Ihnen eine berechtigt verlangte Belegeinsicht nicht gewährt (BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19). Das gilt nicht, wenn der Vermieter Ihnen die Einsicht anbietet und Sie sie nicht wahrnehmen. Ist die Einsicht erfolgt, müssen Sie eine berechtigte Nachzahlung leisten. Teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, dass und warum Sie zurückhalten. Lassen Sie sich vor dem Zurückhalten von Zahlungen beraten.

Bezug zur Einwendungsfrist

Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Sie dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Das Gesetz sieht nicht vor, dass diese Frist während der Belegeinsicht ruht. Später erhobene Einwendungen sind nur möglich, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung zu spät?

Nebenkosten nach dem Auszug und die Kaution: Mehr dazu beim Praxis-Kit Kaution.

Hilfe: Mieterverein und Verbraucherzentrale

Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich am besten an eine Beratungsstelle:

Mieterverein vor Ort: Beratung für Mitglieder (Mitgliedsbeitrag)
Verbraucherzentrale: Angebot je nach Bundesland, Beratung teils kostenpflichtig
Bei geringem Einkommen: Beratungshilfeschein beim Amtsgericht für eine Anwältin oder einen Anwalt (Eigenanteil bis 15 €)
Einige Städte und Gemeinden bieten eine eigene Mieterberatung an. Fragen Sie bei Ihrer Stadt oder Gemeinde nach.

Weitere Adressen: Beratungsstellen

Häufige Fragen

Was gehört alles zu den Belegen?

Dazu gehören vor allem Rechnungen, Verträge mit Dienstleistern, Versicherungspolicen, Ableseprotokolle und Bescheide, etwa zur Grundsteuer. Nach der Rechtsprechung gehören auch die Zahlungsbelege dazu (BGH VIII ZR 118/19).

Muss ich die Originale ansehen oder reichen Kopien?

Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Belege, auf denen die Abrechnung beruht. Seit dem 1. Januar 2025 darf der Vermieter sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Zuschicken muss er Kopien nur ausnahmsweise, etwa wenn Ihnen die Einsicht vor Ort nicht zumutbar ist (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).

Wo findet die Belegeinsicht statt?

In der Regel in den Räumen des Vermieters oder der Hausverwaltung. Ist Ihnen das nicht zumutbar, kann ausnahmsweise ein Anspruch auf zugeschickte Kopien bestehen (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).

Darf ich die Nachzahlung zurückhalten, bis ich die Belege gesehen habe?

Nach der Rechtsprechung ja, aber nur vorläufig: Solange der Vermieter eine berechtigt verlangte Belegeinsicht nicht gewährt, dürfen Sie die Nachzahlung zurückhalten. Bietet er Ihnen die Einsicht an, gilt das nicht mehr. Teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, dass Sie zurückhalten, und lassen Sie sich vorher beraten.

Darf ich bei der Belegeinsicht fotografieren?

Laut Verbraucherzentrale Brandenburg ja. Sie können sich bei der Einsicht auch fachkundig helfen lassen.

Was kostet die Belegeinsicht?

Für Kopien, die Ihnen ausnahmsweise zugeschickt werden, kann der Vermieter Kostenerstattung verlangen. Stellt er die Belege elektronisch bereit, entstehen Ihnen in der Regel keine Kopierkosten.

Weiter: Musterbrief und Kit

Den Musterbrief „Belegeinsicht anfordern“ finden Sie in der Leseprobe (PDF, ohne Anmeldung). Prüfschema, Posten-Ampel und weitere Musterbriefe, etwa für Einwände, enthält das Praxis-Kit Nebenkosten.

Weiterlesen: Alle Ratgeber zum Thema Nebenkosten · Alle Themen zu Miete & Wohnen

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Mieterverein oder eine Verbraucherzentrale, oder nutzen Sie einen Beratungshilfeschein.

Herausgeber: Denis Kotenjow, Praxis-Kit

Quellen: gesetze-im-internet.de (§§ 259, 556 BGB; § 29 NMV 1970); BGBl. 2024 I Nr. 323 (§ 556 Abs. 4 BGB seit 01.01.2025); BGH, Urteil vom 15.12.2021, VIII ZR 66/20; BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19; BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05; Verbraucherzentrale Brandenburg, FAQ zur Belegeinsicht und Broschüre „Heizkostenabrechnung verstehen und prüfen“; Verbraucherzentrale, Nachzahlungs-Schock.